Бианки В. А., Серавин А. И. Прогностические очерки практики выборов... 2.8. Земельный вопрос
Земельные ресурсы Ленинградской области составляют около 84 тыс. кв. км (земли лесфонда - 70%, земли сельхозназначения - 20%, земли РФ и Минобороны - 10%).
Наибольший интерес для реализации различных инвестпроектов представляют сельскохозяйственные земли, поскольку для перевода других категорий необходимо пройти очень много согласований, соответственно - затратить немалые средства.
Эксперты оценивают, что особым спросом будут пользоваться угодья в радиусе до 80 км от Санкт-Петербурга - это МО Всеволожский, МО Гатчинский, МО Кировский, МО Ломоносовский и МО Выборгский районы. Некоторые эксперты считают, что в МО Приозерский район основные земельные ресурсы уже исчерпаны.
В соответствии с ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" существует три вида собственности: земля муниципального образования I уровня, земля субъекта РФ, земля Российской Федерации.
Сейчас идет процесс разграничения земель по видам собственности (пока по всей Российской Федерации разграничено не более 10% всей земли). Предполагалось, что с 1 января 2006 года и до окончания работы по разграничению видов собственности на землю управление земельными ресурсами будет осуществляться совместно региональными властями и МО I уровня.
Таким образом, договоры аренды на землю длительностью более 1 года будут согласовываться с администрацией Ленинградской области. Доходы от аренды земли делятся между МО и областью в отношении 50/50. Что касается продажи земли, то все МО Ленинградской области до 1 января 2006 года должны подписать соглашения, что продажа земли будет идти через Фонд имущества Ленинградской области. По мере разграничения земли по видам собственности, область будет передавать эти участки в полное распоряжение муниципалитетов первого уровня. При этом основная часть земель - леса, водные ресурсы и так далее (порядка 60% всех земель) - будет в распоряжении Российской Федерации, примерно 18% - в муниципальной собственности и где-то 21-22% - в собственности субъекта РФ.
Фактически, администрация области косвенно заинтересована в затягивании разграничения земель и навязывании МО соглашения по продаже земли через Фонд имущества Ленинградской области, чтобы не упустить влияния на крупные инвестиционные проекты, тем самым во многом понижая инвестиционную привлекательность реформы и тормозя положительный эффект от неё.
Однако на данный момент ситуация с землей изменилась. Региональные и муниципальные власти в соответствии с поправками в закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и новым региональным законом, принятым 14 июля Законодательным собранием Ленинградской области во втором и третьем чтениях, «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» теперь могут претендовать на изъятие по суду невостребованных земельных участков.
Перевод затронет в первую очередь земли сельхозназначения. Правительство Ленинградской области будет решать вопросы о переводе земель сельхозназначения, а власти муниципальных образований - вопросы по переводу частных и муниципальных земель.
Основанием для отказа может служить отрицательное заключение экологической экспертизы, либо если предполагаемая категория земли противоречит градостроительному плану.
С принятием поправок к другому документу - Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» региональные власти получают инструмент для изъятия невостребованных долей. Они имеются в каждом совхозе и, по оценкам экспертов, занимают 10-15% от общей площади сельхозугодий.
В КУГИ Ленинградской области уже не раз заявляли о том, что недовольны тем, как используются земли; вице-губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко сообщил, что создана комиссия по выявлению и передаче угодий эффективным собственникам.
Как правило, организации, скупающие землю, не планируют развивать на ней сельскохозяйственное производство: считается, что сейчас это нерентабельно, а земля - наиболее доходный объект вложения средств. Так, в Ломоносовском районе цены в $300-400 за сотку будут расти до $1000-1500.
Для ряда областных округов земля может стать основным источником дохода. По мнению экспертов, реформа приведет к тому, что вместо 29 глав МО, которые подписывали постановления о выделении земли, их будет более двухсот, а может, и больше, если в соответствии с уставом МО первого уровня эти документы будет подписывать не только глава.
Районные комитеты по управлению имуществом будут видоизменены. В каждом МО необходимо будет создавать новые органы по управлению имуществом, а также решать вопросы, связанные с разграничением полномочий МО по управлению теми или иными земельными участками. Сейчас земли находятся в рамках МО I уровня, а после реформы их придется дробить и относить к ведению муниципалитетов первого уровня.
В компетенции МСУ первого уровня будет находиться определение ставок местных налогов, арендных ставок на землю.
Однако пока необходимо воздержаться от скоропалительных выводов по земельным законам с новыми поправками, до того момента пока они не будут детально проанализированы.
azps@azps.ru